経営者であれば個人の所得以外に会社の決算書が必要ですし
自営業の場合はそもそも所得を大幅に減らしている傾向が高いです。
さらに車や事業での借入が個人名義になるので返済比率に影響があるケースも。
そんな時に利用しやすいのがフラット35です。
詳しい説明は前回の記事をどうぞ
今回は実際に借入ができた事例をご紹介します。
現状を聞いただけで怖気づいてしまう・・
購入動機は現在の家賃も高く隣の住民からが吸う煙草の煙が室内に入ってくるので引っ越しをしたいと。
簡単にヒアリングをしましたが
事業での借入が1,000万以上あり現在はリスケ中
車のローン、カードローンもあるという状況でした。
もうこの時点で普通の銀行は絶対に通りません。
自営業ということなのでまずは必要書類を集めてもらいました。
・確定申告書
・借入の返済予定表
・金銭消費貸借契約書（事業での借入とわかる資料）
・源泉徴収
など。
（個人事業以外にも法人の代表者もされていましたがフラット35は決算書の提出も不要です。）
フラット35であれば個人名義の借入でも事業用借入であれば返済比率から除外することができます。
必要書類をすぐに集めてもらい内容を確認しましたがご主人単体では希望の借入金額には届きません。
なので奥さんと収入合算を行うことにしました。
ただ奥さんも直近でパートから正社員になったばかりで１年分の源泉がありません。
フラット35の場合は給料明細＋振込の確認できる通帳があれば見込み年収で審査が可能です。
月額30万であれば30万×12か月＝360万という具合です。
雇用契約書などにボーナスが記載されていても
「実際にボーナスの支払い」がされていない見込みの年収には含められません。
ボーナスも含めて審査をしたい方はボーナスの支給を待ちましょう。
ちなみにフラット35は勤続年数の縛りがないので1ヶ月分の明細＋振込履歴があれば審査可能です。
今回の奥さんは勤続2ヶ月でした。
結果は予想通りの否決→別の方法で審査
いくら返済比率をクリアしていても総合的な判断でNGとなることは普通にあります。
（今回は個人信用情報もダメだった気がします）
残る選択肢は
・奥さんの単独での借入
・親との収入合算
という選択肢しかありません。
奥さん単独での借入だと借入金額は2,500万ぐらいまでです。
地域的にこの価格で買える戸建は中古でもありません。
希望する物件を購入する方法は親との収入合算しかありません。
親の了承が得られるかは私ではわかりませんしそもそも収入がないと合算もできません。
賃貸の家賃の支払いや住宅ローン、車のローンがあれば審査も厳しくなります。
なのでこの辺りを確認してもらい審査に進むかを銀行に判断してもらうことにしました。
親は年齢が66歳でしたが法人代表者で役員報酬＋年金で収入がありました。
法人での借入はありますが自宅の家賃や個人でのローンがなかったのも幸いでした。
ということで親子リレーという形で審査を行いました。
今回はすでに物件が固まっていたこともあり事前審査書類の記入のタイミングで
本審査の書類も同時に記入をしてもらいました。
（事前審査が承認されてすぐに次のステップに進めるように）
ローンと同時進行で物件の契約も進める
具体的なスケジュール
火曜日に事前審査書類提出
↓
木曜日or金曜日に事前審査結果
↓
土曜日に契約
という流れです。
今回は物件の申込時に価格交渉をしていました。
総額で60万円以上は交渉ができていたし
土日で他の案内予定もあると聞いていました。
せっかく価格交渉ができていても契約をしていなければ
２番手が入ったタイミングで満額での購入になってしまうこともあります。
そのリスクを考えて上記のようなスケジュールを組みました。
私も契約書・重要事項説明書を作成しなければいけません
融資が承認されなければ無駄な作業にはなってしまいますがそんなことは言ってられませんからね。
木曜日の夕方に審査承認の連絡があり予定通り土曜日に契約となりました。
フラットの場合は油断できない本審査
というのも事前審査は各代理店が行っています。
そして本審査は住宅支援機構が行います。
基本的な審査基準に違いはありませんが
審査する会社が違えば結果が変わる可能性もあります。
契約後に本審査が承認されなかった場合は
住宅ローン特約を利用して白紙解約が可能です。
契約時に支払う手付金は無利息で返却となります。
リスクとしては契約書に貼付する印紙代1万円と長時間、説明を聞く時間です。
契約したのに買えなかったという精神的ショックもあります。
今回のお客さんは契約から1週間ほどで本審査が承認となり一安心です。
自営業・フリーランスの方はどうしても審査が厳しいのは事実ですが
金融機関によっては借入が可能な場合もあります。
自分は借りられないかな？と思う方でもお気軽にご相談ください。
※個人信用情報にキズがついている場合は正直、お手上げです。
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