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フラット35が勝てるのは変動金利がX%上昇した時!

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フラット35が勝てるのは変動金利がX%上昇した時!

カテゴリ:住宅ローン金利


変動金利と固定金利どっちがいいの?


「変動金利と固定金利、
ぶっちゃけどっちがいいの?」
必ずお客さんから聞かれる質問ですが、、、

「わかりません」
というのがこたえです。

というのは、
将来の金利上昇率が不確定だからです。

とは言え、
なにか根拠になるもので
比較したいというのが
誰もが思うところです。

というわけで、
金利の上昇を無理やり
仮定して計算してみました!

金利上昇を仮定して総返済額を計算してみた!


誰もが総支払額をできるだけ
少なくしたいというのが本音です。

金利が上昇しないなら、
一番金利の安い銀行で
変動金利を選べばいいので簡単です。

問題は、
金利がどのくらい上昇するか
わからないことです。

リスクを軽減するためには、
借入金額を少なくし、
借入期間を短くするしかありません。

今のご時世、
手持ちのお金を頭金に入れるのは
もっとリスキーですし、
期間を短くするのは
月々の返済金額が上がり
現実的ではありません、、
(金利が上昇した時に繰り上げ返済できる資金に余裕のある人は変動金利にすればいいので問題ありません)

手持ちの資金は出来るだけ残したまま、
月々の返済に無理のない予算で購入すべきことは
申し上げるまでもありません。

金利の上昇リスクを数値で理解した上で
変動にするか固定にするか
判断するしかありません。
(固定とは35年固定を言います。期間のある固定は優遇幅が変わるのでオススメしません)
選択は変動か35年固定2択にしています。

それでは具体的に数値で見てみましょう!

【借入条件】


借入金額:3,500万円
借入期間:35年
ボ−ナス返済:なし


※総支払額に保証料(事務手数料)77万円を加算して計算
※登記費用・印紙代・事務手数料などは含めず計算しています




10年後から
5年毎に
上昇率をきめて
金利は上昇すると仮定



フラット35はフラット35S(Aタイプ)の
10年間金利が0.25%引き下げ
適用される場合で計算しています。
月々返済額が11年目から本来の借入金利に戻り4,151円上がります。
(新築戸建はこのタイプの適用物件が多い)


金利の上昇が35年間ないと仮定するなら、

変動金利の方が総支払額が500万円ほど安くなるので

絶対変動金利を選択すべきです。


35年間低金利が続くと考えるのは現実的ではない、、


では、どれだけ金利が上昇すれば

フラット35が勝てるのか?


上記表を見て、

10年後から5年毎に0.7%上昇すると

ほとんどの銀行の変動金利より

フラット35で借入する方が

総支払額が安くなります。


auじぶん銀行の変動0.41%に

フラット35の総支払額が勝っています!!


25年間に3.5%まで上昇すると仮定するなら

フラット35を選ぶべきということになります。




過去の金利の推移を参考にしてみます。

1995年〜1996年頃の変動金利が3.5%ぐらい。




阪神大震災、地下鉄サリン事件があったのが1995年。

金融機関の破綻が相次ぎ、景気が後退し始めた頃です。


アムラーやポケモン、たまごっちが流行っていた頃の

25年前の基準金利が3.5%ほどです。


30年ほど前には実質金利は

3%を上回っていたと思われます。


35年先の未来まで予測は中々できませんが、

金利が3%ぐらいまで上がる可能性は否めません。



住宅ローンで借入をしている人にとっては

金利は上がらないほうがいいですが、、


正直、バブル世代としては、

このぐらいの金利になるぐらい

景気が良くなって欲しいとは思います。(笑)


失われた30年と言われたまま、

失われた60年などと言うことになったら

日本終わってます、、


景気が上向いてこれば

給料も上がるし、

物件の価値も上がるんですけどねー


デフレになれすぎている

ミレニアル世代やジェネレーションZには

わからなすぎる発言ですね、、

(ゆとりちゃんたちとも言う)


バブル世代の戯言でした。失礼!



フラット35か変動金利か!?

迷っている人の参考にしていただければ幸いです。



参考ブログ

>>不動産業者が言わない住宅ローンの仕組み



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