私は住宅購入の際に大事なことは
・住宅自体（土地、建物、周辺環境、利便性etc）
・資金計画
の２つだと考えています。
今回は資金計画について考えていこうと思います。
いくらまで借りれるか？
その中で大事になってくるのが
「自分はいくらまで借入可能なのか？」
という点です。
借入可能額を計算するには「返済比率」というものを使います。
返済比率は以下の式です。
返済比率＝年間の住宅ローン返済額÷税込年収×１００
多くの銀行が返済比率が３０％～４０％以内という基準があります。
年収４００万円、返済比率３０％で計算すると
４００万円×３０％＝１２０万円となります。
この１２０万円が年間の住宅ローン返済に充当できる金額です。
月にすると１０万円までとなります。
これを
借入期間：35年
借入金利：0.7％で計算すると
３，７２３万円まで借入が可能となります。
計算が面倒くさい方は年収の８倍～９倍までなら借入可能と思ってください。
※車のローンなど他の借入がある場合は借入額が変わります。
でこの借りれる金額をベースにお家を探すと大失敗の原因になります。
「借りれる金額≠返せる金額ではない」
ここには様々な落とし穴があります。
まず年収というのは「税込年収」で計算をします。
いわゆる額面というやつです。
手元に給料明細や源泉徴収票があれば確認してもらいたいのですが
額面の金額＝振込金額でしょうか？
普通の企業にお勤めであればそんなことはまずありえません。
振込金額（手取り給料）は
・所得税
・雇用保険料
・市民税、住民税
・社会保険料
・厚生年金
などが引かれます。
地域や家族構成により上記金額は前後しますが
手取り給料は大体３５０万円前後となります。
ボーナスがなしで考えると月額２９万円が手取り給料です。
（ボーナスがある場合は月の手取りが減ります）
それ以外にも月々に掛かる費用があると思います。
携帯、インターネットの通信費、食費、光熱費・・・
車をお持ちの方であれば自動車税、自動車保険、ガソリン代、車検代・・・
お子さんがいる家庭であれば教育のための費用も必要です。
様々なことを考慮していくと
銀行などが提示している返済比率、借りれる金額は
長い住宅ローンでは少々厳しいものがあるんです。
返せる金額はいくらか？
この部分は皆さんの生活スタイルによって大きく変わってきます。
重要な部分は
・月々の生活に必要な金額を知る
・将来的に必要な金額を知る
という２点です。
月々の生活に関しては
住宅ローンの返済、光熱費、通信費、食費、各種保険代、お子さんの習い事、交際費、ガソリン代、お小遣いなどをしっかりと把握しましょう。
把握することで無駄も見つかり節約することができます。
将来的な金額に関しては
車の車検代や買換え費用、お子さんの入学費用、購入した住宅のメンテナンス費用など
月々の生活に関しては１ヶ月もあれば把握ができると思いますが
将来的な金額に関しては専門知識が必要となります。
最近では保険会社でライフショミレーションをしてくれる会社もあります。
当店でも、ご希望の方にはAFPにライフシュミレーションをお願いしています。
将来のことなので絶対はありませんがどのタイミングでいくらぐらい必要かがわかるだけでも安心することができます。
家賃より安くならないと危険？
というのも住宅購入をすれば必ずメンテンナンス費用が発生するからです。
メンテナンスに必要なものの例として
・外壁塗装、屋根塗装
新築から７年～１０年で必要になります。
建坪３０坪程度の住宅で約１００万円～１５０万円
・シロアリ対策の防蟻処理
新築時から５年～１０年で必要となります。
お家の大きさにもよりますが費用は１０万円～１５万円程度
・給湯器
給湯器も１０年～１５年で故障することが多いです。
追炊き機能付きの給湯器の場合で１５～２０万円程度
メンテナンス費用以外にも毎年、固定資産税という税金も発生します。
土地、建物の評価額にもよりますが年間で１０万円前後は必要です。
今だけじゃなく将来も見据える
住宅ローンというのは最長で３５年間の支払いです。
今は共働きで収入が多く支払いは問題がなくても将来のことはわかりません。
私たち仲介会社はお引渡しで仕事が終わりますが
お客さんはお引渡しが終わってから本当のスタートです。
私のお客さんでも勤めていた会社が倒産して仕事がなくなり
泣く泣くお家を売却された方もいらっしゃいます。
何が起こるかわからない時代です。
将来のことを少しだけ考えることで後悔しない住宅購入が可能となります。
ライフシュミレーション、住宅ローンについての質問もお気軽にお問合せください。
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