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銀行はここを見ている!住宅ローン審査のポイント

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銀行はここを見ている!住宅ローン審査のポイント

カテゴリ:不動産屋社長の役立つブログ


住宅購入において相談が多い項目の一つが「住宅ローン審査」です。
今回は銀行が見ている住宅ローン審査のポイントの説明です。

年収に対する返済比率

まず銀行の審査ポイントは年収に対する返済比率です。
返済比率の説明はこちらをご覧ください。

年収が400万円の場合だと3,700万円程度が借入の上限です。
年間の返済額は120万円、月々だと10万円となります。

車のローンがある場合の正しい返済比率計算

車のローンの残債が100万円ある場合は
3,700万円ー100万円=3,600万円
だと思う方がいますがこれは間違いです。

正しい計算方法は車のローンの返済額が月々2万円の場合だと
10万円ー2万円=8万円が月々の住宅ローン返済に充当できる金額です。

年間だと96万円、借入金額は約3,000万円となります。

100万円の車のローンがあると借入限度額が700万円も減ってしまいます。
※生命保険などの支払いはローンには含まれません。

年齢に対して

20代の方は特に気にする必要はありませんが40代、50代の方は少し気にした方が良いポイントです。
というのも住宅ローンは完済時の返済年齢が各銀行で決まっています。

完済時の年齢が70歳だった場合
70歳ー45歳=25年
70歳ー50歳=20年
と住宅ローンが組める期間が短くなってきます。
期間が短いと借入金額が少なくなります。

現在50歳で年収400万円の場合だと借入金額は約2,200万円となります。

長いと信頼性アップ?勤続年数について

勤続年数も審査のポイントとなります。
もちろん転職歴がなく勤続年数が長い方が銀行は好印象を持ってくれます。
銀行によっては住宅ローンの申込をするのに勤続年数が3年以上という条件がある場合もあります。
最近は1年以上でも受け付けてくれる銀行もありますが転職しようかなぁと考えている方は住宅購入をしてから転職するのが無難です。

転職理由に関しては同一業種でのステップアップである場合は影響が少ないです。

社長は不利!一番は正社員

雇用形態に関しても銀行はチェックしています。
一番有利なのは上場企業勤務、公務員です。
その理由は会社が潰れる可能性が少ないのと毎月のお給料が安定しているからです。

一方、社長に関しては厳しい目で見られます。
個人の年収だけでなく会社の決算内容なども提出する必要があります。
決算が赤字の場合、審査がとても厳しいです。
事業年数に関しても1年ではほぼ受け付け不可です。

また個人事業主の方は税金対策として所得を少なくする傾向があります。
しかし住宅を購入しようとするのであれば所得を少なくするのは我慢した方が良いです。

私のお客さんで年収100万円程度に抑えている方がいましたが銀行が見るのはあくまで年収です。
年収100万円では住宅ローンの審査が通りませんし通ったとしても借入金額が少なくなってしまいます。

最近では派遣社員や契約社員などの雇用形態も増えていますが正社員と比べると審査は厳しくなる傾向にあります。

借入を毎月、返済しているか?

お客さんの中には「ブラックリスト」というものがありそこに登録されると借入ができなくなると思っている方がいらっしゃいますが実際にはブラックリストというものは存在しません。

実際にあるのは「個人信用情報機関」というものです。
CIC、JICC,全国銀行個人信用情報センターなどの機関があり
「誰がどこからいくら借りているか?」を登録しています。
また月々の返済をしているか?延滞はしていないか?なども登録されています。
銀行での審査というのは基本的にこの個人信用情報機関を調べることです。

延滞の履歴や債務整理、自己破産の履歴がある場合は融資不可となります。

最近では携帯電話本体を分割で購入する方が多いですがこの携帯電話の本体代もローンという扱いになります。
携帯代の支払いを忘れていた場合なども延滞履歴として登録されてしまうので注意が必要です。

既往歴、持病はないか?

住宅ローンの申込の際は団体信用生命保険に加入が義務付けられているいます。(フラット35は義務ではありません)

団体信用生命保険とは債務者の方が亡くなってしまったり、半身不随となってしまった場合などに保険会社が住宅ローンの残債を支払ってくれる保険です。

3年以内に手術を受けたり、2週間以上にわたり治療を受けた場合などは告知が必要です。
告知書は以下のようなものです。


がんになったら保険が適用される団信や7大疾病になったら適用される団信もあります。(健康診断書を提出する必要があります)

建物の築年数、評価額

銀行はお金を貸したら土地、建物に抵当権という権利を設定します。
支払いができなくなったら土地と建物をもらいますよという権利です。

銀行も独自で土地、建物の値段を評価しています。
銀行の評価と住宅の評価があまりにも大きいと住宅価格全額の住宅ローンが組めない場合があります。

また中古マンションの場合だと
築20年の場合だと最長期間30年
築30年の場合だと最長期間20年
と借入期間が短くなる場合もあります。



以上が大まかな銀行が審査で確認するポイントです。
勤続年数、年収、返済比率、健康状態、延滞履歴などを判断し審査をしています。

特に注意が必要なのは延滞履歴と個人事業主の方の年収です。
延滞履歴は5年残る、決算内容は3年分必要なので今すぐの対応が不可能です。

今すぐ住宅を買うつもりはないという方も過去の実績が必要なので準備をしておくに越したことはないでしょう。


私自身は一時期、様々な銀行の審査ポイントを調べていました。
どのように銀行に話をするかも熟知しています。
住宅ローンでご不明な点があればいつでもご連絡ください。



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