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【22】新築戸建(建売)

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【22】新築戸建(建売)

カテゴリ:秘伝の住宅購入講義


講義6: 物件種別ごとの傾向と対策

新築戸建(建売)について

建売と一言で言っても会社によって仕様は様々です。

また以前と比べてデザイン性が高いものも増えてきました。


新築戸建は当然ですが全ての設備は新品ですし

完成済みの物件であれば実際に現地を見てから購入の判断が可能です。


希望の立地、間取りであれば注文住宅より割安になることが

多いですが欲しい設備がついてなかったりすることもあります。

(食洗機付きや床暖房、太陽光発電システムなど)

 

戸建は前述したように土地+建物=販売金額となっています。

まずは土地価格がどれくらいかを調べましょう。


建物は販売開始からの時期や建物の仕様などによって金額は変わります。


販売供給数全国一位の飯田産業グループの建売であれば

建物費用として1,500万円~2,000万円を見ておけば大丈夫です。

 

例えば坪単価が50万円、土地の面積が35坪であれば

土地の値段は1,750万円

建物の値段を2,000万円

で考えると総額は3,750万円となります。

 

この物件が仮に4,280万円で販売されていれば

物件は割高になるし3,480万円で販売されていれば割安となります。

 

建物を安く販売できるメカニズム

ちなみに飯田グループの建物が実際に原価がいくらなのかというのは

正確な数字は私にもわかりません。


あくまで噂話しですが1棟1,000万円以下ということは聞いたことがあります。

 

原価1,000万円の建物を2,000万円で売るなんてけしからん!と思う方もいるかもしれませんが

上記の価格はあくまで原価です。

販売するにはそれなりに経費が掛かるものです。

 

土地を購入する際には

所有権移転の際の税金や司法書士報酬、仲介手数料も必要です。


売却する時だって仲介手数料も必要ですし事務所家賃や営業マンの人件費も必要です。

 

飯田グループの一つである一建設の決算書を見てみると

売上高3,350億円に対して経常利益は240億ほどです。

売上に対する利益は7%ぐらいなのでそこまで利益率が高いわけではありません。

 

一建設の2018年の分譲棟数は1万棟を超えています。

地元の工務店などでは年間20~30棟やっていれば多いほうだと思います。

文字通り桁違いの分譲数なんです。

 

同じ商品を大量に発注しているから

それだけ安く仕入れができていますし

建築開始から完了までも恐らく3ヶ月掛からないぐらいです。


注文住宅の場合、半年近く掛かることを考えると工期は半分程度です。

 

大量仕入れによる安い仕入れ、工期の短縮で人件費の削減をしているので他の会社より安く供給ができるというわけです。


同じような仕様でも地元の工務店だと

数百万円、下手したら1,000万円近く分譲価格が変わることも。


飯田グループは自社で販売をせずにほとんどが仲介会社を通して販売しています。

営業マンの数を減らし人件費削減、流通の最大化を行っています。


建売の建物の安全性を考える

またどの新築戸建も同様ですが

第三者機関による検査が実施されています。


確認申請書から始まり建築確認済証や検査済証もしっかりと発行されています。

 

会社によって違いはありますが

住宅性能表示制度に基づいた「住宅性能評価書」が発行される建物もあります。

住宅性能表示とは法律に基づき一律の基準を評価するために作られたものです。

 

耐震性や劣化対策、維持管理対策、断熱等性能など10項目について評価されています。

こちらも国土交通大臣の登録を受けた第三者機関の評価員が公平に性能をチェックしています。

 

建売は建築中が見れないから不安だと思われる方もいますが

今の新築戸建はしっかりと第三者機関が検査をしているので

以前のような手抜き工事などの心配はしなくても大丈夫です。

 

日本はご存知の通り地震大国です。

あなたもこれから購入する住宅の耐震性について

心配はあると思います。

 

先に述べたように性能評価書の中には耐震についての項目もあります。

耐震等級は3段階あり

 

耐震等級1

建築基準法の耐震性能を満たす。

数百年に一度程度の地震(震度6強から7程度)に対しても倒壊や崩壊しない。

数十年に一度発生する地震(震度5程度)で住宅が損傷しない程度。

 

耐震等級2

耐震等級1で想定される1.25倍の地震が起きても耐えられる。

学校や病院などは耐震等級2だと言われています。

 

耐震等級3

耐震等級3は耐震等級1で想定されている地震の1.5倍でも損傷を生じない。

主に消防署や避難所に指定されている建物

 

という規定がされています。

柱や壁の配置、壁自体の強さなどを計算しています。

 

直近の大規模地震は

2016年3月 熊本地震 最大震度7

2011年4月 福島県浜通り地震 最大震度6弱

2011年4月 宮城県沖地震 最大震度6強

2011年3月 東日本大震災 最大震度7

2008年6月 岩手宮城内陸地震 最大震度6強

2007年7月 新潟県中越沖地震 最大震度6強

2007年3月 能登半島地震 最大震度6強

直近の10年ぐらいでもこれだけの地震があります。

震度6以上の地震は日本中で2~3年に1回はありそうです。

 

建築基準法を守った住宅であれば耐震等級1なので

上記のような地震があったとしても倒壊はしません。

 

また耐震等級3相当の耐震性能はあっても

わざわざ性能評価を取得していない住宅もあります。


性能評価を取得するのに木造2階建てでも

10万円近くの費用が発生します。


年間数百、数千の住宅を販売する会社からすると

とても大きな費用になります。


なので耐震診断3じゃないからダメだ!というわけではありませんが

耐震等級を取得していない=客観的な耐震性がわからない

というのは事実なのであるに越したことはないです。

 

地震対策としては建物も重要ですが

地盤自体も大事になってきます。

そのため住宅を建築する前には地盤調査を行っています。

調査の結果次第でその地盤に適した改良を行います。

住宅の場合は以下の2種類が多いです。

 

表層改良

軟弱地盤が比較的浅い場合(2mぐらい)に採用されます。

軟弱地盤の土を取り除きセメント系の固化剤を散布してもともとあった土と混合させます。

住宅を建てる地盤そのものを強くする方法です。

 

柱状改良

軟弱地盤が2m以上の場合に採用されます。

地面の中にセメントを流し柱を作ります。

その柱を支持層まで伸ばすことで建物自体を支える方法です。

 

建売の場合でも地盤調査はやっていますし

調査結果は売主さんが持っています。

どのような改良を行っているかを知りたければ

売主さんに言えば資料をもらえます。

 

新築戸建の耐震性に関しては

最低限、第三者機関のチェックもありますし

性能評価を取得している物件ならなお安心です。

 

地盤に関してもしっかり調査したうえで改良を行っています。

会社によっては地盤に対して20年の保証がある場合もあります。

なので私自身は安心して購入して問題ないと考えています。

 

新築住宅の売主さんは不動産業者です。

2000年から「住宅品質確保促進法」が施行されました。

この法律により売主さんは

主要構造部(基礎、土台、柱や梁など)の瑕疵(欠陥)や

雨水の侵入する部分(雨漏りや窓部分など)は

10年の保証が義務付けられています。

 

法律上は10年保証が義務付けられていますが

10年の間に売主さんが倒産した場合は保証がされません。


そこで2009年に「住宅瑕疵担保履行法」が施行されました。

これは瑕疵を保証する売主さんが倒産していても

修理ができるようするための法律です。

具体的には売主さん側で保険や供託金を預けることで

万が一の際に対応します。

 

設備や仕上げは保証対象外ですが

万が一、欠陥住宅だった場合でも建物は10年間保証されています。

 

これは中古住宅にはないメリットです。

 

新築住宅の見るべきポイントは間取りぐらいです。

主に3LDKや4LDKが多いですが

建物によってリビングの大きさも違うし

各居室の大きさも違います。


LDKの広さ的には15帖~20帖ぐらいが一般的です。

同じ15帖でも長方形なのか正方形なのかで

使い勝手は変わってきますが

建売の場合は実際に現地を見ることができるので

お持ちの家具の大きさを事前に測っておけば

室内の使い勝手がわかってきます。

各居室に関してもベッドなどのサイズを測っておけば安心です。

 

建物が完成していれば日当たりや通風だって確認することができます。

注文住宅の場合はどうしても建物を一から作るので

・隣の家の目線が気になる

・道路からの目線が気になる

・西日が当たりキッチンだけ暑い

・思ったより間取りが使いにくい

ということがありません。

この部分が建売の最大のメリットだと思います。

 

とはいえ建売住宅にももちろんデメリットはあります。

それは好きな仕様を選ぶことができないという点です。

 

先ほど説明したようなに多くの建売業者は

同じ規格の建物を作ることでコストカットをしています。

 

なのでまだ未完成の物件でも間取りの変更はもちろん

キッチンなどの設備の変更やコンセントの増設はできません。

(契約が着工前の場合だったらクロスの変更ぐらいは可能です)

 

間取りや仕様を含め100点満点の新築戸建を探すのは難しいです。

食洗機などが欲しい場合は購入後にあなた自身で工事をする必要があります。

 

私のお客さんでも

場所と価格は完璧だけど間取りがダメという例もたくさんありましたし

太陽光発電が欲しいからと後から工事された方もいました。

建売の場合は追加工事も考慮しながら見学していくと良いでしょう。



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