住宅購入は初めての場合が
圧倒的に多いです。
そのため住宅ローンを借りるのも
初めてという方がほとんどです。
住宅ローンは直接お金に関係してくるところなので
是非とも理解しておいてもらいたい部分です。
今回は危険な住宅ローンの借り方をいくつか説明しておきます。
1.変動金利でしか返済できない資金計画
現在の金利はこちらをご参考下さい。
不動産営業マンが作成するお見積りは
大体、変動金利です。
その理由はとても簡単で
安い金利で計算すれば
同じ物件でも月々の返済が安くなるからです。
3,000万円の物件で比較すると
金利 0.375％ 約7.7万円
金利 1.3％ 約8.9万円
と毎月1万円以上の差になります。
上記は35年返済（420回返済）なので
トータルだと1.2万円×420回＝504万円
の差になります。
同じ家を購入して500万円も差が出れば
ワンランク上の住宅も買えるし
まぁまぁ高級な車も買えるし
海外旅行に何回も行けるし
住宅のメンテナンス、家電の購入も可能です。
となるとどうしても営業マンとしては
変動金利を進めたくなるし
お客さんも変動金利が良いとなりがちです。
ですがここが間違いの1つめです。
住宅ローンは35年という長期の返済です。
今は金利が安くても
いつかは金利が上昇するかもしれません。
変動金利はその名の通り金利が変わるリスクがあります。
金利が上がれば当然ですが月々の返済額も上がります。
ちなみに今は私が不動産の仕事を始めた
15年の中で最も金利が安いです。
もしかしたら今後も金利は下がるかもしれないし
今のままかもしれません。
ですがリスクとして考えておかないといけないのは
金利が上昇するという可能性です。
金利については国策などもあるので
個人ではどうにもなりません。
月々の返済額を考えた時に
現在の金利での支払額が限度一杯だった場合
金利が上がった瞬間に返済不可能になってしまいます。
変動金利で借りることが悪いわけではありませんが
金利が上がるという想定も視野に入れて資金計画を行いましょう。
2.金利が上がったら違う金利プランに借り換えようとしている
住宅ローンのお勉強をしている方は
「金利が上がったら固定金利に変更すれば大丈夫！」
と考えているかもしれません。
確かに住宅ローンは最初に借りた金利プラン（変動、短期固定、長期固定等）を
変更することも可能です。
現在、変動金利 0.4％で借りていて
金利が上がってきたからフラット35のような
長期固定にしようと考えたとします。
金利というのは概ね長期金利から上がっていきます。
つまり変動金利が上昇しているということは
長期金利も上昇しているということになります。
例を出すと
変動金利 0.4％
フラット35 1.33％
これが金利上昇したら
変動金利 1％
フラット35 2.0％
という具合になります。
元々、長期金利と変動金利には差があるので
今、借りている金利より確実に高くなるということです。
変動金利でこれ以上、返済額が上がると
家計が厳しいという状況であるならば
フラット35に借り換えをすることは難しいでしょう。
これが2つめの失敗する可能性です。
3.物件が決まってから住宅ローンを検討する
住宅を購入しよう
として最初にする行動は
物件を探し出します。
もちろんこれが悪いわけではありませんが
それと同時に銀行も探さないといけません。
（事前審査は物件が決まっていなくても審査可能です）
完成済の建売住宅などは
契約からお引渡しまで約1ヵ月ぐらいしか時間がありません。
通常の銀行のスケジュールは
事前審査
↓
本申込（物件契約後）
↓
融資承認
↓
金消契約
↓
融資実行（物件引渡し）
となります。
本申込から融資の承認まで2週間前後
金消契約から融資実行まで1週間前後
が必要となります。
つまり物件の契約後に
・どこの銀行で借りようかなぁ
・金利プランはどうしようかなぁ
と考えている時間はほぼありません。
なので物件を探している時から
金利プランやどこの銀行で借りるかを
考えておかないといけません。
同じ変動金利でも
銀行が違えば金利条件が変わることもあります。
少しでも条件の良い住宅ローンを借りるためには
あなた自身で調べるということも必要です。
物件探しをしていると
営業マンが住宅ローンについて
色々と質問してくることもあります。
これはあなたが買えるお客さんかを判断するためです。
営業マンはあなたが
いくらの金利で借りるかや
月々の返済額はいくらか
などはそんなに気にしていません。
少しの金利差でも住宅ローンは
高額、長期間となるので
トータルの返済額には大きな差が出ます。
物件が決まる頃には
住宅ローンを比較検討して
資金計画が終わっている
という状況にしておきましょう。
そんなに構えずにまずは相談に来てください。
今回は失敗する可能性のある住宅ローンの借り方について
説明をしました。
要点をかなり絞っているので
疑問に思う部分もあるかもしれません。
・そもそも変動金利が何かわからない
・どうやって銀行を選べばいいかわからない
・諸費用などがいくら必要かわからない
などのご相談があればいつでもご連絡下さい。
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