講義４：お金のこと
住宅購入に必要なお金の全てを把握しよう！
住宅は広告などに記載されている金額だけでは購入できません。
諸費用と言われるお金が必要だからです。
諸費用は購入する物件によって違いはありますが
一般的に物件価格の５％～１０％となります。
物件価格が３，０００万円なら諸費用だけで
１５０万円～３００万円が必要となります。
不動産会社の中にはお客さんが知らない、わからないからと言って
諸費用に不要な項目を増やしたり
金額を上乗せしたりする業者もいたりします。
無駄な費用を払わないためにも
どのような費用が必要なのかをしっかり理解しておきましょう。
ちなみに諸費用は物件自体、物件の種別や住宅ローンの有無などで
費用が変わってきます。
それでは各費用について説明をしていきます。
●所有権移転登記費用
不動産はどこの土地、建物を誰が所有しているか
という情報が法務局という場所に登録されています。
（土地の所在、面積、地目、抵当権の有無なども）
所有権移転登記というのは
現在の売主さんから買主さんに所有権を移転する手続きです。
車でいう所の名義変更と同じです。
所有権移転する際には登録免許税という税金が発生します。
登録免許税には減税があり2019年11月現在だと
土地：1.5％
新築建物の所有権保存登記：0.15％
中古建物の所有権移転登記：0.3％
となります。
上記の税率と不動産価格をかけることにより
登録免許税額がわかります。
ちなみに不動産価格というのは
実際に売買されている額ではなく
市区町村が管理している
「固定資産課税台帳の価格」
となります。
※豆知識
不動産は一つの物件に対して複数の価格が存在します。
一物四価、一物五価と呼ばれたりします。
一つの物に対して４つ、５つの価格があるという意味です。
・公示価格：国土交通省が毎年１月１日時点での土地を算定した価格
・相続税評価額（路線価）：国税庁が算定するもので毎年１月１日時点の価格で７月に公表
・固定資産税評価額：固定資産税を徴収するために固定資産税の算定の基礎となる土地価格。３年に１度、前年１月１日を基準
・実勢価格：実際に市場で売買される価格。一般的な相場は実勢価格のことを指します。
価格としては
実勢価格が一番高くなり
その次が公示価格です。
相続税評価額は公示価格の80％相当で
固定資産税評価額は公示価格の70％相当となります。
所有権移転登記の不動産価格は固定資産税評価額なので
価格としては一番低い価格での計算となります。
これは買主さんにとってはメリットとなります。
事例１（名古屋市中村区）
販売価格：３，４８０万円
土地価格：１，９１０万円
建物価格：１，５７０万円
上記の場合の登録免許税は
土地：１２万３４００円
建物所有権保存：１４，６００円
木造３階建て
事例２（名古屋市南区）
販売価格：３，３８０万円
土地価格：２，２１３万円
建物価格：１，１６７万円
土地：１２万３９００円
建物所有権保存：１４，８００円
木造２階建て
事例３（名古屋市中川区）
販売価格：３，４００万円
土地価格：１，５１０万円
建物価格：１，８９０万円
土地：１０万１８００円
建物所有権保存：１６，４００円
木造３階建て
今回は同じぐらいの価格の物件で比べました。
固定資産税評価額は地域や土地の面積によって
変わってきますが土地の移転登記で１０万円～１３万円でした。
建物も土地と同様に面積や構造により
違いはありますが概ね１５，０００円前後となります。
●建物表題登記費用
新築の建物を購入する際に必要になります。
新築の建物は登記簿謄本自体がありません。
登記簿を作成する＝表題登記
だと思って頂ければ問題ありません。
表題登記をすることで
登記簿の表題部が設けられ
建物の所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積
などが記載されます。
建売の場合、売主さん指定の土地家屋調査士という資格を持った人が担当します。
表題登記費用は１０万円前後が多いです。
●抵当権設定費用
住宅ローンを利用する際に必要です。
銀行はお金を貸すかわりに
土地・建物を担保にします。
この担保が抵当権です。
抵当権は登記簿に記載されるので
その際にも登録免許税が必要となります。
借入額の０．１％が税率となるので
３，０００万円の借入だと３万円が税額となります。
●司法書士報酬
登記関係は司法書士に依頼をするので
税額とは別に司法書士報酬が必要となります。
所有権移転、所有権保存、抵当権設定などで
１０万円～１５万円ほどになります。
●住宅ローン事務手数料
住宅ローンを利用する際の事務手数料です。
保証料が必要な銀行の場合は３万円～５万円ぐらいですが
ネット銀行やフラット３５など保証料が不要な金融機関の場合は
借入価格の２％ぐらいが一般的です。
３，０００万円の借入だと税込で６６万円と諸費用の中でも大きな金額になります。
●保証料
お金を貸した人が住宅ローンの返済ができなくなった時
貸した人の代わって住宅ローンの肩代わりをしてもらうために払うお金です。
銀行側が融資したお金をきちんと回収するための保険です。
（保険なら銀行が負担してくれよと思いますが・・）
とはいえ融資に
保証会社の加入が条件となっている以上
借りる側の都合ではどうにもなりません。
保証料は借入額の２％ぐらいですが
諸費用まで借入をする方や勤続年数が短い方の場合は
保証料が高くなることがあります。
大きな金額となりますが支払方法は２パターンあります。
住宅ローンの支払い時に一括で支払う方法と
金利に上乗せ（０．２％ぐらい）して支払う方法があります。
どちらがお得なるかを計算してみると
３，０００万円を３５年返済 金利０．６％
一括払い
借入時 ６６万円
月々の支払い ７９，２０９円（０．６％）
分割払い
借入時 ０円
月々の支払い ８１，９１９円（０．８％）
となります。
月々の支払いで２，７１０円の差が出ます。
３５年間で比べると
２，７１０円×４２０ヶ月＝１，１３８，２００円
です。
トータルの返済額を考えると一括払いの方がお得になります。
私の今までの経験上、保証料を分割払いにした方は一人もいません。
というのは今の住宅ローンは保証料も借入が可能なので
分割払いにするより借入をして一括で払う方が大多数です。
●印紙代
不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書に貼付する収入印紙です。
売買契約書に貼る印紙は
１千万～５千万円以下：１万円
５千万円以上～１億円以下：３万円
金銭消費貸借契約書に貼る印紙は
１千万～５千万円以下：２万円
５千万円以上～１億円以下：６万円
となります。
売買契約書は減税があるので通常の半額となります。
●仲介手数料
不動産仲介業者を通して住宅を購入する際に必要になります。
仲介手数料は法律で上限が定められています。
～２００万円：５％
２００万円～４００万円：４％
４００万円～：３％
が法律の上限です。
仲介会社が正規手数料と言ったりしますが
手数料に正規金額はありません。
正規手数料＝上限手数料
だと思っていただいて問題ありません。
３，０００万円の住宅の場合の上限手数料は
３，０００万円×３％＋６万円に消費税（１０％）なので
仲介手数料は１，０５６，０００円となります。
なんと仲介手数料だけで１００万円を超えてしまいます。
＃不動産ブログ
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