中古マンションの諸費用詳細
場所：名古屋市中区
種別：中古マンション（築52年） 床面積：48.60㎡（14.7坪）
間取り：1SLDK
家族構成：ご本人のみ
年齢：47歳
年収：464万円
勤続年数：5年以上
物件価格：1,470万円
諸費用：90.5万円
自己資金：0万円
住宅ローン借入金額：1,600万円
（SBI新生銀行 変動金利0.68％・15年返済）
月々の返済額：93,525円
＊諸費用内訳＊
所有権移転登記費用：182,684円 抵当権設定費用：163,224円 固定資産税清算金：33,347円（令和7年度分日割）
契約書印紙代：10,000円
銀行事務手数料：352,000円 火災保険：145,390円 管理費等清算金：19,099円
合計：905,744円
＊節約できた金額＊
価格交渉額：1,499万円→1,470万円 ▲290,000円
仲介手数料：551,100円→0円 ▲551,100円
合計：▲841,100円
見学件数：5件
お問い合わせからお引渡しまでの日数：66日
ネックは借入年数＆物件の古さ
最初のお問い合わせは当店の自社HPからでした。
（9割以上の方がそうですが・・）
物件のお問い合わせだけではなく
住宅ローンの返済期間を15年にしたいと記載がありました。
この時点ではご年齢がわからなかったので
返信のメールで住宅ローンの返済期間が長い、短いのメリット・デメリットをお伝えしました。
住宅ローンの借り方もお客さんそれぞれのお考えやライフプラン、生活環境などが違うので一つの正解があるわけではありません。
様々な要素を検討してお客さんにピッタリの正解を探すことが大事です。
その後も何度かメールのやり取りをして
・購入動機
・年齢
・ご年収
・既存借入の有無
などをお聞きしました。
この段階で住宅ローンで問題となる部分はありませんでした。
ただお客さんが希望しているエリアは総じて相場が高いです。
返済年数を15年ぐらいで考えているので借入を多くすることはできません。
となると築年数が古い物件しか出てこない可能性が高いです。
ちなみに15年返済を希望している理由ですが
現在が47歳で今の職場の定年が65歳。
定年前には返済を終わらせたいという理由からです。
余談ではありますが完済時年齢から逆算すると
75歳完済の銀行だと28年
80歳完済の銀行だと33年
まで借入期間を伸ばせます。
借入期間が長いということは月々の返済は少なくなります。
●借入期間：15年 借入：2,000万円 金利：0.68％
月々の返済額は116,906円
●借入期間：28年 借入：2,000万円 金利：0.68％
月々の返済額は65,388円
●借入期間：33年 借入：2,000万円 金利：0.68％
月々の返済額は56,398円
私みたいなタイプは
「死んだら団信で残高0円になるから最長期間で借りておけばいいか～」
と考えます。
とはいえ人間はなかなかぽっくりとはいかないですからね・・。
※長期で借りておいて余裕がある時に繰り上げ返済という手もあります。
いざ物件見学へ
後日、私が物件を探してメールにてご提案をしました。
10件前後、物件の資料をお送りしました。
私はいつもそれぞれの物件に対して私なりの印象をお伝えするようにしています。
・リビングが狭い
・動線が悪そう
・収納が少ない
・お風呂が狭い
・駅から遠い
などなど。
その中から気になる物件があればご見学をしてもらうという流れです。
お客さんから見学したい物件の候補、見学日程を頂いたので
案内の予約、鍵の手配を行いました。
不動産業者が売主の物件であれば大体、現地に鍵がありますが
個人の方が売主の物件は担当仲介会社へ取りに行く必要があります。
今回は5件中3件が不動産業者が売主でした。
なので2件分の鍵を案内当日に各仲介会社に取りに行きました。
今回見学したのは
・駅近フルリノベーション済 築50年以上 １SLDK
・3方角住戸（リフォームが必要） 3LDK
・総戸数100戸以上 リフォーム済だけど洗濯機がベランダ 2LDK
・フルリフォーム済 新耐震だけど駅から遠い 2LDK
・総戸数250戸 管理状態良好 室内リフォーム済だけど間取りの使い勝手が△ 2ＬＤＫ
という感じです。
上記の中だと
・駅近フルリノベーション済 築50年以上 １SLDK
が一番、お気に入りでしたが何せ築50年以上です。
住宅ローンが利用できる銀行の有無と
修繕の履歴や現状の修繕積立金がいくら貯まっているか等を調査して最終結論となりました。
築年数が古いことの弊害
築年数が古い物件への融資自体は一昔前と比べると緩くなってはいます。
以前は50-築年数＝借入期間
みたいな銀行もありました。
そうなると築25年の物件でも借入期間は25年になってしまいます。
このような条件は少なくなっていますが
旧耐震基準のマンションは以前と変わらず厳しい印象です。
今回、事前審査を提出した銀行と結果はこちらです。
・愛知銀行⇒築年数NG
・東海ろうきん⇒NG（総合的な判断）
・SBI新生銀行⇒OK 金利：0.68％ 期間：15年
・auじぶん銀行⇒築年数NG
・百五銀行⇒OK 金利：0.875％ 期間：15年
・paypay銀行⇒OK 金利：0.73％ 期間：13年
6行提出して事前審査が承認されたのは3行でした。
その中で金利が一番安いSBI新生銀行での借入となりました。
東海ろうきんに関しては築年数の縛りがないのにNGとなりました。
最近の傾向ですが東海ろうきんは独身の方への融資が厳しい印象です。
事前審査が承認され管理状態にも特に問題はなさそうだったので
後日、購入申込書をご記入いただき売主さんに提出しました。
ネット銀行の場合は本申込みでNGとなるケースもあります。
（事前審査段階では担保評価を調査していない）
なので物件の申込み時に
「本申込みでNGとなる可能性が０ではない」
と売主さんに伝えておきました。
後になって「NGでした」となれば売主さんにも迷惑が掛かりますからね。
その辺りを承知して頂き契約に進むというのも大事です。
購入申込書にはもう少し多めに指値をしたのですがそこは通りませんでした・・・
とはいえ29万円は減額できたので良しとしましょう。
価格交渉についてはどうしても売主さんの状況によって変わってしまうので仕方がありません。
契約が終わりすぐにネット銀行で本申込み手続きをしてもらいました。
思ったより結果が早く10日間ぐらいで承認の結果が出てきました。
その後はいつもの流れです。
事前に口座、振込先の登録、司法書士との面談などを行い
お引渡し当日に融資実行して完了です。
ネット銀行は事前に振込登録などをするので30分もあればお引渡しは完了します。
伝票の記入がないのでお客さんも楽だと思います。
今回のお客さんは
・借入年数
・建物の築年数
という縛りがあったので一番条件の良い銀行での借入はできませんでしたが
それでも概ね納得できる内容だっと思います。
物件は管理状態もよく何と言っても総合駅まで徒歩5分程度の立地です。
生活の利便性はとっても良いと思います。
今のお住いと比べると通勤時間は増えますが
お仕事が終わってから、休日の充実度はアップすること間違いなしです。
参考ブログ 住宅購入節約事例一覧
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