中古マンションの諸費用詳細
場所： 名古屋市中村区
種別： 中古マンション
専有面積：88.65㎡（26.8坪）
間取： ３LDK
家族構成：ご夫婦+お子様（2歳）
年齢：32歳
年収：427万円
勤続年数：5年以上
物件価格：2,080万円
諸費用：137万円
自己資金：417万円
住宅ローン借入金額：3,170万円
（auじぶん銀行 変動金利0.344％・35年返済）
月々の返済額：80,122円
＊諸費用内訳＊
所有権移転登記費： 250,800円
抵当権設定費用： 184,462円
固定資産税清算金： 34,739円
契約書印紙代： 10,000万円
銀行事務手数料： 457.600円
管理費・修繕積立金清算金： 25,268万円
合計： 962,923円
※火災保険はお客さん手配のため金額不明
＊節約できた金額＊
仲介手数料：752,400円→0円 ▲752,400円
合計：▲752,400円
見学件数：1件
お問い合わせからお引渡しまでの日数：52日
学区限定よりさらに厳しい条件！
今回のお客さんは購入希望の地域がとても狭かったです。
学区限定どころではなく町内限定です（笑）
何故そこまで範囲が狭いのかを聞いたら
奥さんの実家が近い＆ご主人さんの通勤にも便利という理由です。
町内限定という事もあり
物件の数が少ないことは既にご存知だし
過去に数件、物件は見学したことがあるようでした。
問い合わせ物件の近くに住んでいるし
なんなら奥さんの実家も近いし、知り合いも住んでいるという状況です。
間違いなく地域のことは私より詳しいでしょう。
変に知ったかぶりをするより
「地域のことは私より詳しいと思うので」
と言って説明は何もしません。
ご案内の時に説明したのは
物件の事や購入の流れや諸費用について等です。
ご案内が夜で日当たりが確認できなかったので
後日昼間に見学して日当たりを確認して最終結論という事になりました。
（南側にバルコニーはありますがメインの採光が東側＆北側）
再案内で日当たりも確認できてお申込みとなりました。
今回の物件は販売から少し時間が経っていて
何度か値下がりをしていました。
事前に売主さんと話しをしていましたが
価格交渉は不可と聞いていました。
なので価格交渉無しでのお申込みです。
住宅ローンはどうしよう？？
物件は不動産業者が売主でフルリフォーム済です。
水回りは全て新品交換、建具も交換してあるし
全窓に内窓までついています。
しっかりとリフォームされているので
室内に入ってしまえばそこまで古さは感じません。
しかし築年数は46年経過（昭和54年築）しています。
いわゆる旧耐震のマンションなんです。
旧耐震のマンションは住宅ローンの借入可能な銀行が制限されてしまいます。
お客さんの意向はできるだけ金利が安い銀行での借入を希望されていました。
となると第一候補はネット銀行になります。
なのでauじぶん銀行、住信SBIネット銀行の代理店を紹介して事前審査を進めてもらいました。
万が一、否決となった場合に備えて地銀と東海ろうきんでも事前審査をしておきました。
審査も無事、承認され購入申込から1週間後には契約。
契約から1ヶ月後にお引渡しとなりました。
今後、旧耐震のマンションは有りか無しか
いつもどこかで新築マンションは建築されています。
すぐに壊すわけではなく累積していくので
マンションの数自体は年々増加していくし古い物件も増えてきます。
今、新築でも10年後には築10年ですからね。
一昔前は
50年-築年数＝借入可能期間
という基準の銀行もありました。
上記の計算だと築15年以内でないと35年ローンが組めないです。
今では平成築の建物だって築35年です。
なので上記のような基準は少なくなりましたが
やはり旧耐震のマンションは融資が厳しいです。
昨年ぐらいは愛知銀行でも旧耐震のマンションは取扱ができましたが
現在は難しいようです。
三菱UFJ銀行も旧耐震はNGだし
以前、みずほ銀行で審査したお客さんもNGになりました。
探せば借入可能な銀行はありますが
金利が高くなったりする可能性も０ではありません。
現状で融資が厳しいという事は将来的にはもっと厳しくなると思います。
そうなるといつか売却をしようとした時に不利になることもありそうです。
（住宅ローンが借りられない物件だと売却価格が安くなる）
そう考えると「あえて旧耐震」の物件を選ぶメリットはありません。
立地や価格、住宅ローン、将来的リスクなどを考慮して
問題がなければ旧耐震のマンションでも良いと思います。
旧耐震マンションのデメリットには
住宅ローン控除が使えないという部分もあります。
旧耐震マンション値段も安いし立地が良い物件が多かったりするのも事実です。
総戸数や修繕状況はしっかりと確認しておきましょう。
参考ブログ 住宅購入節約事例一覧
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