中古マンションの諸費用詳細
場所： 名古屋市中区
種別： 中古マンション
専有面積：88.65㎡（26.8坪）
間取： ３LDK
家族構成：ご夫婦+お子様（2歳）
年齢：32歳
年収：427万円
勤続年数：5年以上
物件価格：2,080万円
諸費用：137万円
自己資金：417万円
住宅ローン借入金額：3,170万円
（auじぶん銀行 変動金利0.344％・35年返済）
月々の返済額：80,122円
＊諸費用内訳＊
所有権移転登記費： 250,800円
抵当権設定費用： 184,462円
固定資産税清算金： 34,739円
契約書印紙代： 10,000万円
銀行事務手数料： 457.600円
管理費・修繕積立金清算金： 25,268万円
合計： 962,923円
※火災保険はお客さん手配のため金額不明
＊節約できた金額＊
仲介手数料：752,400円→0円 ▲752,400円
合計：▲752,400円
見学件数：1件
お問い合わせからお引渡しまでの日数：52日
学区限定よりさらに厳しい条件！
今回のお客さんは
購入希望の地域がとても狭かったです。
学区限定どころではなく町内限定です（笑）
何故そこまで範囲が狭いのかを聞いたら
奥さんの実家が近い＆ご主人さんの通勤にも便利
という理由です。
町内限定という事もあり、
物件の数が少ないことは既にご存知だし、
過去に数件、物件は
見学したことがあるようでした。
問い合わせ物件の近くに住んでいるし
なんなら奥さんの実家も近いし、
知り合いも住んでいるという状況です。
間違いなく地域のことは
私より詳しいでしょう。
変に知ったかぶりをするより
「地域のことは私より詳しいと思うので」
と言って説明は何もしません。
ご案内の時に説明したのは
物件の事や購入の流れや諸費用について等です。
ご案内が夜で
日当たりが確認できなかったので
後日昼間に見学して
日当たりを確認して
最終結論という事になりました。
（南側にバルコニーはありますがメインの採光が東側＆北側）
再案内で、
日当たりも確認できて
お申込みとなりました。
今回の物件は
販売から少し時間が経っていて
何度か値下がりをしていました。
事前に売主さんと
話しをしていましたが
価格交渉は不可と聞いていました。
なので価格交渉無しでのお申込みです。
住宅ローンはどうしよう？？
物件は不動産業者が
売主でフルリフォーム済です。
水回りは全て新品交換、
建具も交換してあるし
全窓に内窓までついています。
しっかりとリフォームされているので
室内に入ってしまえば
そこまで古さは感じません。
しかし築年数は
46年経過（昭和54年築）しています。
いわゆる旧耐震のマンションなんです。
旧耐震のマンションは
住宅ローンの借入可能な銀行が
制限されてしまいます。
お客さんの意向は、
できるだけ金利が安い銀行での借入を
希望されていました。
となると
第一候補はネット銀行になります。
なので
auじぶん銀行、
住信SBIネット銀行の
代理店を紹介して
事前審査を進めてもらいました。
万が一、
否決となった場合に備えて
地銀と
東海ろうきんでも
事前審査をしておきました。
審査も無事、承認され
購入申込から1週間後には契約。
契約から1ヶ月後に
お引渡しとなりました。
今後、旧耐震のマンションは有りか無しか
いつもどこかで
新築マンションは建築されています。
すぐに壊すわけではなく
累積していくので
マンションの数自体は
年々増加していくし
古い物件も増えてきます。
今、新築でも
10年後には築10年ですからね。
一昔前は
50年-築年数＝借入可能期間
という基準の銀行もありました。
上記の計算だと
築15年以内でないと
35年ローンが組めないです。
今では
平成築の建物だって築35年です。
なので
上記のような基準は少なくなりましたが
やはり旧耐震のマンションは融資が厳しいです。
昨年ぐらいは
愛知銀行でも
旧耐震のマンションは取扱ができましたが
現在は難しいようです。
三菱UFJ銀行も
旧耐震はNGだし
以前、
みずほ銀行で
審査したお客さんも
NGになりました。
探せば
借入可能な銀行はありますが
金利が高くなったりする
可能性も０ではありません。
現状で融資が厳しいという事は
将来的にはもっと厳しくなると思います。
そうなると
いつか売却をしようとした時に
不利になることもありそうです。
（住宅ローンが借りられない物件だと売却価格が安くなる）
そう考えると
「あえて旧耐震」の物件を選ぶ
メリットはありません。
立地や価格、
住宅ローン、
将来的リスクなどを
考慮して
問題がなければ
旧耐震のマンションでも
良いと思います。
旧耐震マンションの
デメリットには
住宅ローン控除が使えない
という部分もあります。
旧耐震マンションは
値段も安いし
立地が良い物件が多かったりする
のも事実です。
総戸数や修繕状況は
しっかりと確認しておきましょう。
次はあなたの番です。夢を叶えて下さい☆
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