新築戸建の諸費用詳細
場所：名古屋市熱田区
種別：新築戸建 延床面積：95.02㎡（28.7坪）
間取り3LDK
家族構成：ご夫婦+お子様（0歳児）
年齢：31歳
年収：570万円
勤続年数：8年以上
物件価格：3,450万円
諸費用：137万円
自己資金：417万円
住宅ローン借入金額：3,170万円
（auじぶん銀行 変動金利0.344％・35年返済）
月々の返済額：80,122円
＊諸費用内訳＊
所有権移転、所有権保存登記費用：307,500円
表題登記費用：90,000円 抵当権設定費用：114,984円 固定資産税清算金：37,752円（令和6年度分日割50日分+令和7年度分）
契約書印紙代：10,000円
銀行事務手数料：697,400円 火災保険：112,400円
合計：1,370,036円
＊節約できた金額＊
価格交渉額：3,580万円→3,450万円 ▲1,300,000円
仲介手数料：1,204,500円→0円 ▲1,204,500円
合計：▲2,504,500円
見学件数：3件
お問い合わせからお引渡しまでの日数：46日
問い合わせ物件を買う気だったお客さんが別の選択を・・・
最初にお問い合わせを頂いたのは
不動産業者が休みに入りだす12月26日でした。
お問い合わせの物件は2ヶ月後の完成予定だったので
絶賛工事中で壁も床もない状態です。
流石にこの状態だと何もわからないので
詳しい資料が欲しいとの事です。
それ以外にも住宅購入の流れや追加工事、住宅ローンなど
わからない事もあるのでお問い合わせから2日後にご来店してもらうことにしました。
昔からそうなのですが私は初回の接客がとにかく長いんです、、。
というのもあれこれ話していると時間が経ってしまうんですよね。
地域の事や建物の事、住宅ローンの事、資金計画の事、修繕の事etc
話し始めればキリがないぐらい出てきます。
この時も新築が良いか、中古が良いか？や
どの地域が良いか？などを散々、話した気がします。
選択肢が増える＝お客さんが悩む
という可能性もあるので営業マンとしては選択肢を減らすことが大事と
世間では言われたりしますが私は苦手なんですよね。
選択肢が増えるのは悪いことばかりではありません。
たくさんの中から選べるということは
自分達にとってピッタリの物を選ぶ事ができます。
ピッタリの物が選べればそれだけ満足度も高くなるでしょう。
このお客さんは当初、問い合わせの物件の購入を考えていましたが
様々な選択肢があることを知り他の物件も見学することになりました。
選択をするにあたり取捨選択は必要になりますが
それを一緒に解決するのが仲介業者の役割です。
新築、中古どれがいい？？
当店は新築戸建は仲介手数料無料でご紹介していますが
中古戸建もご紹介は可能です。
（仲介手数料は必要になります）
なので条件に合いそうな物件を探して
いくつかご紹介しました。
中古物件で注意する点はリフォーム費用が必要な事です。
どこまでリフォームをするかによりますが
水回り一式、床、壁紙、建具交換などをすれば500万では足りません。
さらに外壁塗装、防水工事などをしようと思うと追加で100万、150万という費用が発生します。
全部、新品同様にしようと思うと1,000万円は覚悟しないといけません。
築年数が浅くほとんどリフォームが要らない物件もありますが
そういった物件は新築物件と変わらない値段だったりします。
個人の方が売主さんの場合だと保証がほぼありません。
同じ価格ぐらいであれば新築の方がメリットが大きいです。
中古物件は以下の条件に当てはまれば購入してもOKだと思います。
・構造上心配がない物件
・リフォームしても新築より安い
・立地が良い（学区限定やなかなか物件が出ないエリア）
木造物件でメンテナンスがされていない物件は
構造部分（木部）が腐食していたり、シロアリの害がある可能性があります。
構造部分の補強はとてもお金が掛かるので余程のことがない限り見送った方が良いでしょう。
今回のお客さんの候補の物件は
・駅に近く築10年程度の中古物件（駐車場1台 3階建て）
・立地は良いが築25年以上の中古物件（敷地の形がいびつで使い勝手が悪そう+リフォーム費用が高そう）
・最寄り駅まで徒歩5分の新築戸建（駐車場2台 3階建て）
間取りの使い勝手、バルコニーの広さなど
全ての条件が揃っている訳ではありませんが
現状の候補の中では新築戸建が一番、点数が高いという印象です。
物件の見学が終わりこの日は解散となりました。
銀行はどう選ぶ？
後日、新築戸建の申込をしたいと連絡がありました。
会社までお越し頂き購入申込書を記入してもらいました。
この段階ではまだ借入銀行が決まっていなかったので
住宅ローンについてもご説明しました。
公務員の方だったので融資自体に問題はないはずです。
（育休中でしたがそこもほぼ問題なし）
新築の完成物件なので引渡期限に間に合うか（契約から1ヶ月以内）と
どこの銀行が一番条件が良いかが判断材料になりそうです。
とはいえ具体的な条件は事前審査をしないとわからないので
地銀とネット銀行で事前審査を進めることになりました。
数字後に審査結果が出てきました
●地銀
変動金利：0.55％
がん団信：無料付帯
事務手数料：1.65％
●ネット銀行
変動金利：0.344％
がん団信：+0.05％
事務手数料：2.2％
ちなみに事務手数料を含めた総返済額を比べると
地銀：35,379,270円
ネット銀行：34,377,620円
となりネット銀行の方が1,001,650円も安くなりました。
後は契約から1ヶ月以内にお引渡しが出来るかどうかですが
最近のネット銀行は対応が早いのでほぼ問題ありません。
ネット銀行と聞くと
申込手続きなどを全て自分でやらないといけない
と思う方もいます。
初めての事で手続きが不安に思う方もいらっしゃいますが
そういう方のために当店ではネット銀行の代理店をご紹介しています。
※対応の早さもありますが金利の条件が良くなるケースもあります。
※代理店の手数料などは発生しません。
今回のお客さんはネット銀行での借入となりました。
ネット銀行のデメリットは抵当権設定が銀行指定の司法書士になることです。
建売の場合は原則、売主さん側で司法書士の指定があります。
なので
所有権移転、所有権保存登記：売主さん指定司法書士
抵当権設定：銀行指定の司法書士
と司法書士が2人必要になります。
その為、登記費用が若干、高めになります。
とはいえトータルで考えればネット銀行の方が安くなります。
契約後は住宅ローンの本申込みが必要ですが
書類の準備、契約書のデータ送付なども
すぐに手配して頂きました。
その後、立ち合い、決済とありますが
この段階まで進むと仲介業者はほぼやる事がありません（笑）
私の場合、立ち合い時は子供の遊び相手をしていることがほとんどです。
決済に関してはネット銀行を利用する時は事前に振込先、振込金額を登録しているので
ほぼ出番はありません。
今はネットで物件を探す方がほとんどです。
今回のお客さんもそうですが散々、ネットを見て
当店にお問い合わせをしています。
何なら問い合わせの物件を買うつもりで連絡してくれてます。
ですが実際にお話しをすると
・こっちの方がいいんじゃない？
・こんな選択肢もありますよ？
となり最初のお問い合わせとは全く違う地域での購入となります。
冒頭でも述べていますが
選択肢が増える＝お客さんが悩む
というのは事実です。
ですが悩んで納得して購入するからこそ
満足度の高い選択になると信じています。
価格が安いものであればお客さんが悩む前に売ってしまうのも良いかもしれませんが
不動産購入は失敗が許されないから特に慎重に検討するべきだと思います。
お引越し後にお子さんが家の中で遊んでいる写真を送ってくれました！
さらに会社宛にお礼のお菓子も送って頂きました。
参考ブログ 住宅購入節約事例一覧
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