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築年数の古い物件はおススメできないか?

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築年数の古い物件はおススメできないか?

カテゴリ:不動産社長の本音


名古屋でも築年数が古い建物は多いです。

築10年、20年ぐらいの建物であれば
構造的にもそこまで心配はないですが
築40年とかになると不安に思われる方もいます。

とはいえ築が古くなれば価格も安くなるので
価格面ではとても魅力的です。

お客さんから
「いつぐらいまで住めますか?」
という質問もよくあります。

築年数が古いからダメということはない!

私自身の考えではありますが
「築年数が古い=買ってはいけない」
とは思っていません。

戸建であってもマンションであっても
適切に修繕していれば100年ぐらいは住めます。
実際に築100年以上の古民家とかありますしね。

ただしっかりと修繕していなければ
築30~40年ぐらいでボロボロになります。
特に戸建の場合は修繕していない建物も多いです。

そこからリフォームをしようと思うと
それこそ1,000万円単位でお金が必要になることがあります。

正直、戸建でそこまでお金をかけるなら
私だったら建替えをおススメします。
お屋敷みたいな住宅であれば修理するのもありですが
そんな住宅は滅多にありません。

一方、マンションの場合は
築40年とかでも全然問題はないと思います。

最近は不動産業者さんが買い取ってリフォームして再販というのが多いです。
不動産業者としても売れない物件を購入することはまずありません。

中古マンションは建替えされるのか?

築年数が古いマンションの不安といえば
・いつまで住めるのか?
・耐震性は大丈夫か?
の2点だと思います。

いつまで住めるのか?
に関しては具体的に〇〇年後までは確実に大丈夫です!
という明確な答えはできません。

というのはその建物の修繕計画などによって違いが出てくるからです。
ちなみに分譲マンションの建替えというのはあまり現実的ではないです。

建替えの際の費用負担、引っ越し費用、建替え中の賃料などを考えると
相当な出費が必要です。

そして建替えには所有者の4/5の賛成が必要になるので
ほとんどの場合、賛成されることはないでしょう。
(高齢者の方や住宅ローンを支払い中の方もいますからね)

そうなると建物を修繕して維持していく方向になります。

建物の耐震性に関しては私も専門家ではないので
私だったらこういう物件は避けるというポイントをお伝えします。

・1階部分がピロティになっているようなマンション


敷地面積が小さいマンションなどの場合は
1階部分が駐車場になっていることが多いです。

力を柱だけで支える構造になっているので
どこかの柱1本が破損すれば建物全体が崩れる可能性があります。
阪神淡路大震災でも被害が多かったようです。

・総戸数が少ないマンション
総戸数が少ないということはマンションの修繕をするための
「修繕積立金」が貯まらない可能性があります。

修繕積立金が足りなくなると
大規模修繕時に費用負担が発生したり
毎月の修繕積立金額が上昇することもあります。

上記のどちらかの対策をしないと
修繕積立金が足りず適切な修繕もできないので
建物の劣化が早くなります。

また修繕がされていないとなれば
新たに購入する人も少なくなるので
資産価値は大幅に減少します。

逆に総戸数が多く修繕積立金が貯まっているマンションであれば
耐震補強工事などを行うことも可能ですし
玄関扉や窓ガラスの交換(シングルガラスからペアガラスへ)
などを管理組合でやってくれることもあります。

個人的には総戸数で30戸以上はあったほうが良いと思います。

築年数の古いマンションはここをチェック!

私が購入するのであれば
・総戸数(出来れば多いほうが良い)
・建物の形(1階がピロティやいびつな形状のマンションは避ける)
・現状の修繕状況、今後の修繕計画
をメインにチェックします。

修繕状況などに関してはマンションの管理会社から
取り寄せることが可能です。

なので購入しようと思っているマンションがあるのであれば
契約前に重要事項の調査報告書を確認しておきましょう!




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