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不動産投資って儲かるの?不動産屋が考える不動産投資

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不動産投資って儲かるの?不動産屋が考える不動産投資

カテゴリ:不動産社長の本音


当店は
「居住用の不動産仲介」がメインですが。
しかしたま~にですが
「収益物件を探している」
というお客さんからお問合せがきます。

お客さんからも
「不動産投資はどうですか?」
と聞かれるので今日は不動産投資について
私自身の考え方を。

儲かる不動産はごく一部

不動産投資には大きく2種類あります。
・物件を買い取り→転売
・家賃収入

買い取り→転売に関しては
個人の方が実行するには難しいと思います。

というのは買い取りをするには
少なくても数百万、一般的には数千万円の費用が必要になります。
自己資金で賄えればいいですが
そこまで自己資金がある方は少ないです。
そして個人の場合は融資も受けにくいです。

となると個人の方が不動産投資をやろうと思うと
家賃収入での不動産投資となります。

市場で販売されている物件は
利回り10%あれば良い方です。
築年数の古い物件などで
(利回り15%などの物件もありますが
建物がボロボロで修繕に多額の費用が掛かる場合が多いです)

例えば5,000万円の物件で利回りが10%だと
年間に500万円の家賃収入が入ります。
銀行の普通預金の金利などと比べると
とっても高いです!
しかし上記はあくまでも表面利回りです。
物件を持っている場合には
・修繕費用
・管理料
・固定資産税
・借入時の金利
・共用部分の電気代
などが必要となります。

実質利回りはどれくらい?

銀行の借入金利が3%
管理料が家賃の3%
だとしても10%のうち6%がなくなります。
この時点で実質利回りは4%です。

ここから修繕費用、固定資産税などを
支払っていくと手元にはほぼ残りません。

ずっと満室であれば良いですが
お部屋によっては空室となる場合もあります。

そうなると手元に残らないどころか
持っているだけでマイナスになるということもあります。

どれだけ安く買えるかが勝負!

今の日本では土地の値段が大幅に上がることは考えにくいです。
となると売却益を狙うのも難しい。
家賃収入を得てり利益を出そうと思うと
どれだけ安く買えるかが勝負です。

しかし住宅用の土地などもそうですが
安く買える物件のほとんどは
一般で流通することはありません。
※安く売るには理由があります。
会社の資金繰り、相続など
その場合、個人より業者に話しがいきます。


話しをまとめると
個人の方が不動産投資で利益を出すのは
無理ではないけど難しいのではないかなぁ
いうのが個人的な感覚です。
※私自身は不動産投資の専門家ではないので
何か特別なスキームなどがあるのかもしれませんが・・。

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