「居住用の不動産仲介」がメインですが。
しかしたま～にですが
「収益物件を探している」
というお客さんからお問合せがきます。
お客さんからも
「不動産投資はどうですか？」
と聞かれるので今日は不動産投資について
私自身の考え方を。
儲かる不動産はごく一部
・物件を買い取り→転売
・家賃収入
買い取り→転売に関しては
個人の方が実行するには難しいと思います。
というのは買い取りをするには
少なくても数百万、一般的には数千万円の費用が必要になります。
自己資金で賄えればいいですが
そこまで自己資金がある方は少ないです。
そして個人の場合は融資も受けにくいです。
となると個人の方が不動産投資をやろうと思うと
家賃収入での不動産投資となります。
市場で販売されている物件は
利回り１０％あれば良い方です。
築年数の古い物件などで
（利回り１５％などの物件もありますが
建物がボロボロで修繕に多額の費用が掛かる場合が多いです）
例えば５，０００万円の物件で利回りが１０％だと
年間に５００万円の家賃収入が入ります。
銀行の普通預金の金利などと比べると
とっても高いです！
しかし上記はあくまでも表面利回りです。
物件を持っている場合には
・修繕費用
・管理料
・固定資産税
・借入時の金利
・共用部分の電気代
などが必要となります。
実質利回りはどれくらい？
銀行の借入金利が３％
管理料が家賃の３％
だとしても１０％のうち６％がなくなります。
この時点で実質利回りは４％です。
ここから修繕費用、固定資産税などを
支払っていくと手元にはほぼ残りません。
ずっと満室であれば良いですが
お部屋によっては空室となる場合もあります。
そうなると手元に残らないどころか
持っているだけでマイナスになるということもあります。
どれだけ安く買えるかが勝負！
となると売却益を狙うのも難しい。
家賃収入を得てり利益を出そうと思うと
どれだけ安く買えるかが勝負です。
しかし住宅用の土地などもそうですが
安く買える物件のほとんどは
一般で流通することはありません。
※安く売るには理由があります。
会社の資金繰り、相続など
その場合、個人より業者に話しがいきます。
話しをまとめると
個人の方が不動産投資で利益を出すのは
無理ではないけど難しいのではないかなぁ
いうのが個人的な感覚です。
※私自身は不動産投資の専門家ではないので
何か特別なスキームなどがあるのかもしれませんが・・。
【関連ブログ】
