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不動産契約の解約方法

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不動産契約の解約方法

カテゴリ:不動産屋社長の役立つブログ


「買う前なのにいきなり解約の方法か?」
という声は聞こえない振りをしておきます(笑)

契約をしたのに解約したいと思う方もいるかもしれないので
今日は不動産の解約方法についてです。

基本的な解約方法は5つ

不動産の契約をしたら解約する方法は基本的には3つです。
これらの内容は全て契約書に明記されています。

ちなみに購入申込の段階では法的拘束力がないので
「やっぱり、や~めた」というだけで撤回できます。
※もちろん売主さんや仲介業者が動いているのでそんな軽く言ったらダメですが・・。

それでは解約方法の説明です。

1.手付解約

不動産売買契約の際に手付金というお金を買主さんから売主さんに支払います。
一般的には売買代金の10%程度です。

買主さん側からは
手付金を放棄(売主さんにあげる)
して売買契約を解約することができます。

売主さん側からは
手付金を返してそれと同額の金額(手付倍返し)
を買主さんに支払って解約可能です。

契約の内容によって違いますが手付金で解約が可能なのは
契約日から1週間~2週間程度です。

2.違約解約

契約書には様々な条項が記載されています。
売買代金、売買代金の支払い時期、物件の引渡し時期、登記について、固定資産税の精算に関してなどなど

でこの様々な条項に違反すると契約違反による違約解約となります。

違約金の額も売買契約書の中に記載されています。
売買代金の10%~20%に設定されることが多いです。

違約の例としては
・〇月〇日までに引渡しを行う予定だったのにそのために必要な準備を怠り引渡しができなくなった。
引渡し予定日を過ぎたら即、違約というわけではありません。
契約書には「相当の期間を定めて催告をした上」という一文が入っています。
催告しても何もしてくれない場合に違約解約となります。

3.瑕疵担保責任に基づく契約解除

瑕疵とは傷や欠陥を指しますが契約解除となる瑕疵は
契約をした目的を達成できない場合に契約解除が可能となります。

・土地の契約をして地中に埋設物などがあり土壌汚染が見つかった
・中古戸建の契約をして雨漏りが見つかった
・心理的瑕疵(過去に自殺や火事などの事件事故があった)
などの場合は契約解除が可能です。

修理ができる場合は修理を依頼することが可能です。

4.危険負担による契約解除

不動産売買契約からお引渡しまでは通常は1ヶ月~2ヶ月の期間がかかります。
その期間に天災地変(地震、洪水などの天災)があり住むことができなくなった場合です。
家が洪水で流されたり、火事で燃えてなくなった家の契約は有効にはなりません。

5.融資特約

住宅の購入は「住宅ローンを利用することを前提」に購入する場合で
万が一、住宅ローンが通らなかった場合に白紙解約となります。


以上が不動産契約を解約する方法となります。
簡単に説明すると
手付金を放棄する、契約違反、瑕疵担保責任、天災、住宅ローン否定
の5パターンです。

番外

反社会的勢力の排除という項目もあります。
暴力団関係者、暴力団関係企業にお勤め(?)の方は不動産契約ができません。
買主さんが事実を隠して契約をした場合、催告なしの無条件解約となります。
違約金の支払い義務もあります。


私が今まで経験したことがあるのは
1.手付解約
5.融資特約
の2つですね。

1は相続で譲り受けた住宅の売却の時でした。買主さんも見つかって契約終了後、他の相続人が住宅を利用することになり手付解約となりました。
5.に関してはいろいろとややこしい事情があったのでまたの機会に。




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