最初に質問はタイトルの通りです。
買ってはいけない中古マンションとは？
Chat GPTはこう答えてくれました。
意外と長い文章でかえってきたので要約します。
1.防音性の低いマンション
2.建物の老朽化が進んでいるマンション
3.地震や洪水などの自然災害に弱いマンション
4.建築基準法に違反したマンション
5.管理組合のトラブルがあるマンション
確かに上記のようなマンションは買うべきではないでしょう。
まぁ普通に考えればわかる範囲の答えでした。
なのでここからはもう一歩、突っ込んで
私が考える買ってはいけない中古マンションを解説していきます。
現役不動産営業マンが考える買ってはいけない中古マンション
私が中古マンションを見る上でチェックするポイントは
・立地
・管理状態
・総戸数
・価格
ですね。
私の答えも普通ではあるのですが・・。
という訳で各項目を少しずつ解説していきます。
買ってはいけない中古マンション 立地について
私が普段、活動している名古屋市内であれば
地下鉄の駅までの距離と考えても良いです。
駅まで徒歩20分、30分もかかる物件は
私の中では良いマンションではありません。
名古屋市内などある程度の人口が多い地域であれば
まだ良いですが人口が少ない地域の
駅から離れたマンションは買うべきではないです。
築が古くて駅から遠い郊外のマンションの
販売事例などを見ると50万とかの物件もありますからね。
実際にはタダでもいいから処分したいというケースもあります。
立地が良い物件は古くてもちゃんと需要があるので
「売ることも貸すこともできない」
ということにはまずならないです。
駅から遠い地域の場合は
マンションより戸建を希望する方も増えます。
そういった理由もあってマンションの人気が低いです。
買ってはいけない中古マンション 管理状態について
と言われるほど管理状態によって物件の価値が変わります。
マンションは専有部分（室内）と共有部分に分類されます。
室内である専有部分に関しては古くなれば自分で補修可能です。
一方、共有部分というのはみんなの持ち物なので
個人で勝手に手を加えることはNGです。
同じ築年数でも
しっかりと手入れがされているマンションと
そうでないマンションは見た目が大きく異なります。
単純ですがぱっと見の綺麗さって大事です。
また管理状態を確認するには
・エントランスなどが汚れていないか
・駐輪場は整頓されているか
・エレベーターは綺麗か
・鉄部が錆びたまま放置されていないか
などを確認すると良いでしょう。
またある程度、合格点が付く物件であれば
不動産業者から「重要事項の調査報告書」をもらいましょう。
重要事項の調査報告書は管理会社が発行する書類で
現在の管理費、修繕積立金の金額や
今までの建物の修繕履歴などが記載されています。
ほとんどマンションでは管理を管理会社に委託していますが
一部のマンションでは自主管理といって
管理会社に委託していないケースもあります。
そういったマンションは清掃がされていなかったり
入居者で掃除の担当が割り振られたりします。
自主管理でも管理状態の良いマンションもありますが
管理状態が悪い物件が多い印象です。
買ってはいけない中古マンション 総戸数について
ほとんどのマンションでは所有者の方が管理費と修繕積立金の支払いをします。
10世帯のマンションと100世帯のマンションであれば
100世帯のマンションの方が修繕積立金は多く貯まります。
毎月1万円の修繕積立金なら
10世帯のマンションだと
毎月 10万円
毎年 120万円
10年 1200万円
となります。
100世帯のマンション
毎月 100万円
毎年 1200万円
10年 1.2億円
となります。
同じ金額で計算しているので
世帯数が10倍なので貯まる金額も10倍になります。
総戸数が多いということは当然ですが
建物のサイズも大きくなります。
仮に建物のサイズが10倍だとしても
修繕の金額は10倍にならないことが多いです。
仮に修繕費用が8倍で10年後に修繕をするとしたら
10世帯のマンションでは1,200万円
100世帯のマンションは9,600万円
となります。
貯まっている修繕積立金の額は
10世帯のマンションは1,200万円
100世帯のマンションは1.2億円
なので
規模が大きいマンションの方が
修繕積立金が残る計算になります。
先日、見学に行ったマンションは
築40年以上経過していましたが
水道管の交換、防水工事はもちろん
全ての部屋の玄関ドアも交換されていました。
玄関ドアまで交換できるというのは
修繕積立金に余裕がある証拠です。
2019年に5.5億円かけて大規模修繕を実施していますが
2023年時点で2億円ほど修繕積立金が貯まっています。
しかも修繕積立金は7,500円ほどなので
決して高いわけではありません。
総戸数が多いということはメリットも多いです。
なので私はマンションの総戸数もチェックしています。
買ってはいけない中古マンション 価格について
最後の項目は価格です。
まず大前提ですが相場より高い物件は買ってはいけません。
相場より高く買うということは
月々の返済額が高くなったり
将来、売却をしようとした時に損をする可能性があるからです。
とはいうものの物件の価格は相場で大きく変わります。
同じ築年数の建物でも地域が違えば価格も違いますし・・。
物件が相場より高いかどうかは簡単に判断できるものではありません。
これに関しては物件の数を見ることが大事です。
その点、今はネットですぐに物件情報が手に入るので
希望の地域で物件を探し
物件情報を眺めていると自然と身についたりもします。
とはいえ相場観を養うには時間がかかるので
信頼できる不動産業者に相談するのが手っ取り早いです。
名古屋市内で物件をお探しの方は
お気軽にご連絡下さい。
相場などもわかる範囲でお答え致します。
