講義５：住宅探しの手順
相場を知ることで住宅探しが楽になる！
そもそも住宅の価格はどのように決まるのでしょうか？
私は新入社員の頃に先輩に聞きに行った気がします。
同じ土地の大きさでも
山林などは１坪数千円の場所もありますし
東京の銀座などは１坪数千万円と違いがあります。
名古屋市内の住宅地でも１坪３５万円の地域もあれば
１坪１００万円を超す地域もあります。
この価格の違いは「相場」です。
つまり人気があるかないかです。
欲しい人がいれば当然ですが値段は上がりますし
欲しい人がいなければ値段は下がっていきます。
これは土地や不動産だけではないですよね。
例えば絵画とかもそうです。
同じ素材、同じ大きさでも１枚数千円の絵画もあれば
数十億円という値段がつく絵画もあるわけなので。
相場を知るということは住宅探しにおいてとても大事なことです。
以前、お話しをしたお客さんの例だと
注文住宅を希望していてどこで建築するかも
すでに決まっていたお客さんです。
私は土地探しのお手伝いをすることになりました。
注文住宅を希望している場合は土地、建物の総額を知る必要があるので
総額や建物価格がどれぐらいかを確認しました。
そうしたら
総額は４，０００万円以内
建物価格は２，５００万円は必要
とのこと。
つまり土地は１，５００万円以内で探して欲しいと。
ちなみに４０坪ぐらいは欲しいと言っていました。
ご希望の予算だと坪単価３７万円前後の土地を探さないといけません。
地域によってはこの値段でも探せなくはないですが
このお客さんが希望していたのは名古屋市内でも
比較的人気のある地域です。
地域の相場は坪６０万円前後です。
相場で考えれば
６０万円×４０坪＝２，４００万円
で土地を探さないといけないのに
このお客さんは１，５００万円で探しているわけです。
普通に考えれば見つからないことはわかるでしょう。
しかし相場を知らないお客さんは
「探せばあるかもしれない」
と思っています。
なので１年、２年探しても見つかるわけはありません。
実際に相場より１，０００万円近く売りに出れば不動産屋が買います。
この場合の対応策は
・地域を変えて土地を探す
・地域を変えないなら違うハウスメーカーで建築する
・予算を上げる
の３つしかありません。
地域にこだわるのかハウスメーカーにこだわるのかは
お客さんに任せるしかありません。
ただ私だったら地域を優先します。
少し話が反れますが土地に関しては
相場が変わらなければ今と同じ価格で売却が可能です。
建物の場合は築３０年も経てば
１，０００万円で建てた家でも
３，０００万円で建てた家でも価値は０円です。
それであれば将来的に残る資産の方に予算を使った方が良いと考えているからです。
（木造の建物の耐用年数は２０年ぐらいで査定をするので築２０年ぐらいだと建物価格はほぼ０円です）
ハウスメーカーの家だからってその価格分、快適性が変わるわけではありませんしね。
我々不動産業者が査定をする際は
基本的に近隣の成約事例や
現在、売り出されている物件の価格を基にしています。
なので相場を知るために一番簡単な方法は
「土地の坪単価を計算する」だけです。
ポータルサイトなどでは坪単価も出てくるので
物件価格だけではなく坪単価も見るようにしましょう。
土地の坪単価は北向き、南向きや
土地の形状（間口が広い、狭いなど）
によっても価格は変わります。
また建売住宅の場合は
土地の価格＋建物の価格
となりますが土地は土地、建物は建物で計算してみると良いでしょう。
私が直近でお取引きした新築戸建（建売）は
土地＋建物で３，９５０万円でした。
土地面積は３０．２坪で建物は３３．６坪の３階建て木造住宅です。
土地の相場はおおよそ５５万円～６０万円ぐらいです。
なので土地価格としては１，６６０万円～１，８００万円です。
建物価格は３，９５０万円１，８００万円＝２，１５０万円となります。
建物を坪単価で計算すると約６４万円となります。
国土交通省が発表している平成３０年の
「建物の標準的な建築価額表」だと
木造の場合は１㎡あたり１６８，５００円です。
１坪で計算すると約５５．６万円です。
今回の物件は販売開始してすぐの購入で価格変更もなかったので
建物価格は割高かもしれません。
建物の完成後３ヶ月ぐらいすれば１００万円～２００万円ぐらい値下がりする物件もたくさんあります。
とはいえ国土交通省が発表している価格ははあくまでも統計です。
同じ坪数の建物でもハウスメーカーで建てればもっと高くなりますし
ローコストの建売住宅だと安くなることもあります。
逆の例を出すと
総額２，９９０万円の建売住宅がありました。
土地価格は安く見積もっても１坪５０万円ぐらいです。
土地面積は４０坪あるので土地価格は２，０００万円
建物価格は９９０万円となります。
建物は２９．８坪あるので建物の坪単価は約３３万円です。
これだと標準価格よりかなり安いです。
当然ですが高いとダメ、安いから良いというわけではないです。
建物の仕様と値段が合っているかどうかという点が大事です。
特に建売住宅は各社で仕様が違ったり価格変更も多いので
平均の建物価格というのを出すのが難しいです。
たくさんの物件を見てご自身で判断できる目を養いましょう！
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