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【19】相場を知ることで住宅探しが楽になる

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【19】相場を知ることで住宅探しが楽になる

カテゴリ:秘伝の住宅購入講義


講義5:住宅探しの手順

相場を知ることで住宅探しが楽になる!

そもそも住宅の価格はどのように決まるのでしょうか?

私は新入社員の頃に先輩に聞きに行った気がします。

 

同じ土地の大きさでも

山林などは1坪数千円の場所もありますし

東京の銀座などは1坪数千万円と違いがあります。

名古屋市内の住宅地でも1坪35万円の地域もあれば

1坪100万円を超す地域もあります。

 

この価格の違いは「相場」です。

つまり人気があるかないかです。

欲しい人がいれば当然ですが値段は上がりますし

欲しい人がいなければ値段は下がっていきます。

 

これは土地や不動産だけではないですよね。

例えば絵画とかもそうです。

同じ素材、同じ大きさでも1枚数千円の絵画もあれば

数十億円という値段がつく絵画もあるわけなので。

 

相場を知るということは住宅探しにおいてとても大事なことです。

以前、お話しをしたお客さんの例だと

注文住宅を希望していてどこで建築するかも

すでに決まっていたお客さんです。

私は土地探しのお手伝いをすることになりました。

 

注文住宅を希望している場合は土地、建物の総額を知る必要があるので

総額や建物価格がどれぐらいかを確認しました。

そうしたら

総額は4,000万円以内

建物価格は2,500万円は必要

とのこと。

つまり土地は1,500万円以内で探して欲しいと。

ちなみに40坪ぐらいは欲しいと言っていました。


ご希望の予算だと坪単価37万円前後の土地を探さないといけません。

地域によってはこの値段でも探せなくはないですが

このお客さんが希望していたのは名古屋市内でも

比較的人気のある地域です。

地域の相場は坪60万円前後です。

 

相場で考えれば

60万円×40坪=2,400万円

で土地を探さないといけないのに

このお客さんは1,500万円で探しているわけです。

普通に考えれば見つからないことはわかるでしょう。

 

しかし相場を知らないお客さんは

「探せばあるかもしれない」

と思っています。

 

なので1年、2年探しても見つかるわけはありません。

実際に相場より1,000万円近く売りに出れば不動産屋が買います。

 

この場合の対応策は

・地域を変えて土地を探す

・地域を変えないなら違うハウスメーカーで建築する

・予算を上げる

の3つしかありません。

 

地域にこだわるのかハウスメーカーにこだわるのかは

お客さんに任せるしかありません。

 

ただ私だったら地域を優先します。

少し話が反れますが土地に関しては

相場が変わらなければ今と同じ価格で売却が可能です。


建物の場合は築30年も経てば

1,000万円で建てた家でも

3,000万円で建てた家でも価値は0円です。

それであれば将来的に残る資産の方に予算を使った方が良いと考えているからです。

(木造の建物の耐用年数は20年ぐらいで査定をするので築20年ぐらいだと建物価格はほぼ0円です)

 

ハウスメーカーの家だからってその価格分、快適性が変わるわけではありませんしね。

 

我々不動産業者が査定をする際は

基本的に近隣の成約事例や

現在、売り出されている物件の価格を基にしています。


なので相場を知るために一番簡単な方法は

「土地の坪単価を計算する」だけです。

ポータルサイトなどでは坪単価も出てくるので

物件価格だけではなく坪単価も見るようにしましょう。


土地の坪単価は北向き、南向きや

土地の形状(間口が広い、狭いなど)

によっても価格は変わります。

 

また建売住宅の場合は

土地の価格+建物の価格

となりますが土地は土地、建物は建物で計算してみると良いでしょう。

 

私が直近でお取引きした新築戸建(建売)は

土地+建物で3,950万円でした。

土地面積は30.2坪で建物は33.6坪の3階建て木造住宅です。

 

土地の相場はおおよそ55万円~60万円ぐらいです。

なので土地価格としては1,660万円~1,800万円です。

建物価格は3,950万円1,800万円=2,150万円となります。

建物を坪単価で計算すると約64万円となります。

 

国土交通省が発表している平成30年の

「建物の標準的な建築価額表」だと

木造の場合は1㎡あたり168,500円です。

1坪で計算すると約55.6万円です。

 

今回の物件は販売開始してすぐの購入で価格変更もなかったので

建物価格は割高かもしれません。

建物の完成後3ヶ月ぐらいすれば100万円~200万円ぐらい値下がりする物件もたくさんあります。

 

とはいえ国土交通省が発表している価格ははあくまでも統計です。

同じ坪数の建物でもハウスメーカーで建てればもっと高くなりますし

ローコストの建売住宅だと安くなることもあります。

 

逆の例を出すと

総額2,990万円の建売住宅がありました。

土地価格は安く見積もっても1坪50万円ぐらいです。

土地面積は40坪あるので土地価格は2,000万円

建物価格は990万円となります。

建物は29.8坪あるので建物の坪単価は約33万円です。

これだと標準価格よりかなり安いです。

 

当然ですが高いとダメ、安いから良いというわけではないです。

建物の仕様と値段が合っているかどうかという点が大事です。

 

特に建売住宅は各社で仕様が違ったり価格変更も多いので

平均の建物価格というのを出すのが難しいです。

たくさんの物件を見てご自身で判断できる目を養いましょう!



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