父母や祖父母などから住宅資金を贈与を受けられる方はチャンス！
少し制度は複雑ですが、大きな節税メリットがあるので是非チェックしてみてください。
住宅取得資金贈与の非課税特例とは？
父母や祖父母などの直系尊属から
住宅の新築、取得、増改築等のための
資金の贈与を受けた場合、
一定額まで贈与税が非課税になる制度です。
この制度を使えば、
●住宅取得の負担を軽くできる
●生前贈与による相続税対策にもなる
というメリットがあります。
この機会に、
「住宅資金を贈与してもらえるか」
相談するチャンスにもなります。
適用期限（重要）
2024年度税制改正により
3年間延長（2024年〜2026年）されています。
非課税限度額
住宅の性能によって上限が変わります。
・省エネ等の良質な住宅：最大1,000万円
・それ以外の住宅：最大500万円
さらに
贈与税の基礎控除110万円と併用可能
つまり最大で
・良質な住宅→1,110万円まで非課税
※「良質な住宅」の要件（2026年基準）
以下の省エネ性能が必要です。
・断熱等性能等級6以上
・かつ一次エネルギー消費量等級6以上
（ZEH水準）
適用要件
●父母・祖父母などの直系親族
（配偶者の父母や祖父母は対象外）
受贈者
●贈与年の1月1日時点で18歳以上
●合計所得金額2,000万円以下
（床面積が40㎡以上50㎡未満の場合1,000万円以下）
●日本国内に住所あり（例外あり）
住宅・資金の使い方
●贈与の翌年3月15日までに全額を住宅取得に充当
●原則その日までに居住（または確実に居住見込み）
⚠️翌年3月15日までにに住んでないと適用不可
住宅の要件
●登記簿上の床面積が
50㎡以上240㎡以下であること
＊所得税に係る合計所得金額が1,000万円以下なら、40㎡以上OK
●床面積の1/2以上が居住用
●中古住宅は、耐震基準適合が必要
●増改築の場合は、
工事費が100万円以上＋居住部分が1/2以上
●日本国内の住宅に限る
贈与税の計算イメージ
年齢30歳・所得500万円
令和4年4月：省エネ等住宅の新築を契約
令和4年11月：引き渡し居住開始
贈与金額 非課税限度額 基礎控除額 課税価格
1,500万円 − 1,000万円 - 110万円 ＝ 390万円
課税価格 税率
390万円 ✕ 15％ -10万円＝ 納付税額48.5万円
※本特例の適用がない場合納付税額366万円
317.5万円も節税に！OMG(・・;
【特例贈与財産用】（特例税率）
この速算表は、直系尊属（祖父母や父母など）からその年の1月1日において20歳以上の者（子・孫など）への贈与税の計算に使用
４つの重要ポイント
住宅用の土地の取得資金も対象に含まれます。
②贈与のタイミングが超重要
贈与を受けるタイミングによって、
特例が適用されないことがあります。
以下の場合はNG
・翌年の3月15日までに完成しない
・翌年の12月31日までに住まない
・住宅ローンの返済に充てた場合（後からの贈与）
ここに注意
「契約・支払い前の贈与」が基本です
③相続税の特例との関係に注意
小規模宅地等の特例との関係は要注意
＊小規模宅地等の特例とは、被相続人の自宅の敷地を一定の親族が相続した場合に、相続税の評価額を20％に引き下げる特例→国税局
この特例は
土地の評価額を最大80％減にできる強力な制度
しかし
先に住宅を取得してしまうと
小規模住宅の適用を受けられないケースがあり
結果的に損になることもある
どちらが得かは
必ず比較検討が必要です.
多くの場合は、
小規模宅地等の特例の適用を
受けられるのであれば、
そのほうが得になる場合が多いです。
※被相続人の自宅を相続した時に、
小規模宅地等の特例を適用出来るのは
配偶者・同居の親族or家を持っていない親族
配偶者が相続した場合には
要件はないですが、
他の親族の場合、
住宅を新築・取得してしまうと
小規模宅地の特例が
受けられなくなります。
④税額ゼロでも申告は必須
非課税でも必ず申告します。
申告期間
翌年2月1日〜3月15日
特例の適用を受けるためには
贈与税の申告書を提出しなければいけません。
主な必要書類
・贈与税の申告書（計算明細）
・戸籍謄本
・登記事項証明書
・住民票
・登記事項証明書
・売買契約書・請負契約書
・所得証明
・住宅性能証明書（該当する場合）
非課税限度額以上に贈与を受けたい場合は？
非課税限度額以上に贈与を受ける場合の方法
・超えた分の贈与税を納める
・予め暦年贈与の基礎控除を上手に利用する
（毎年同額を贈与すると定期贈与とみなされるので注意）
・共有名義にする
・相続時精算課税を選択する（注意点多い）
これがオススメ
相続にも関わることなので、税理士などプロに相談することがオススメです。税務署でも無料で教えてくれるので相談してみるものいいです。
（宅建講習で、税理士が「税務署員は必ずしも精通しているわけではない、、融通が利かない」とぼやいていましたが、、）
おまけ
因みに婚姻期間が20年以上の配偶者は、同一配偶者から1度に限り2000万円まで居住用不動産の贈与税が控除できます。違う配偶者なら20年以上婚姻期間があれば、もう一回OKです。（頑張れば3回まで行けるかも？と言っていた税理士もいました）
まとめ
・非課税枠は最大1,000万円＋110万円
・省エネ基準はZEH水準が必須
・タイミングと居住要件が超重要
・相続対策とのバランスも必ず検討
詳細はこちらでご確認ください
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