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悪徳業者って存在するの?

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悪徳業者って存在するの?

カテゴリ:不動産社長の本音


不動産業者のイメージは人それぞれあると思いますが
実際に悪徳業者は存在するか?を考えて見ようと思います。

私自身は不動産業者にお客さんとして行くことはないので
私のお客さんの体験談を。

計画倒産?手付金を多く要求されたら注意!

建築条件付きの土地を検討していたお客さんで実際に契約寸前まで話が進んでいました。
不動産の契約時には一般的に手付金を買主さんが売主さんに支払います。

不動産業者が売主の場合、宅建業法で
未完成物件の場合は物件代金の5%以上、完成物件は物件代金の10%以上かつ1,000万円以上
を手付金として受領する場合は手付金の保全措置を行わないといけません。

で手付金の保全措置をするのは手間なので一般的には売買代金の10%以内にすることがほとんどです。

建築条件付きの土地の場合、土地と建物の契約は別になります。
土地に関しては上記の内容が適用されますが建物には適用されません。

なので土地の手付金は10万円で建物の契約金がトータル価格の300万円以上だったと思います。
ちなみに建物の契約金を多くしてくれたら建物の本体代金を割引きしますという提案もあったようです。

土地の契約などが12月中旬でしたが年が明けたら倒産していました。
お客さんに手付金を多く請求してきたら注意が必要です。

手付金関係でもう一つ考えられるのは
仲介会社が手付金を持ち逃げするケースです。

手付金は基本的に契約時にお支払いするのが通例です。
そして契約は売主さん、買主さんが対面ですることがほとんどですが
たまに「持ち回り」と言って買主さん、売主さんが会わずに契約することもあります。

仲介業者が買主さんから手付金を預かりそのまま持ち逃げしたということもあったようです。

家賃を管理会社の担当が受け取りに来る

これは賃貸の時のケースです。
家賃は一般的に管理会社やオーナーさんに振込で払います。

以前、あったケースは管理会社の担当が家まで集金に来ていました。
もうおわかりになると思いますが
担当者が勝手に集金をしてそのお金を持ち逃げしていました。

担当者は2〜3ヶ月で退職しその後、別の担当者から連絡があり
持ち逃げしていたことが発覚しました。

お客さんは家賃を支払った際に領収書が発行されていたので
支払いを証明できましたが領収書などがなければ数ヶ月分の家賃を支払う必要があったかもしれません。
(持ち逃げした担当者が捕まれば支払う必要はないです)


とここまでは悪徳というか完全に犯罪です。
犯罪とまではいかないもののタチが悪い業者がいるのも事実です。

特に投資系マンションの販売業者はタチが悪いです。
まずしょっちゅう電話が掛かって来ます。
(名簿屋というのが存在していてそこから個人情報を買っていることが多いです)

しかも新築ワンルームなんてよほどのことがない限り利益は出ません。
というか本当に儲かるものを自社で建築しているならわざわざ販売する必要なんてありません。
1棟ごと所有していればいいだけなので。
そういった業者のほとんどは建築→販売で利益を出していることをお忘れなく。

それ以外だと本当は2,000万円で売れる住宅を1,500万でしか売れないと売主さんに説明し買取業者さんに安くおろしている業者もいます。

販売を急いでいる場合は買取という選択肢もありですが
そうでない場合は仲介で販売した方が高く売れます。

2,000万円で販売した際の仲介手数料は
2,000万円×3%+6万円に消費税の712,800円。
両手の場合だと2倍になるので1,425,600円になります。

一方、1,500万円で販売した際は
1,500万円×3%+6万円に消費税なので550,800円
両手で1,101,600円です。

一見すると仲介手数料が少なくなっていますが
買取業者が再販する時に優先して販売を行うことができます。
(業界用語で売り返しと言います)

リフォームして再販する時の価格が2200万円だった場合
2,200万円×3%+6万円に消費税の777,600円が仲介手数料。
両手なら倍の1,555,200円となります。

先ほどの金額を足すと
1,101,600円+1,555,200円
なので2,656,800円がトータルの仲介手数料となります。

この取引で得をするのは仲介業者と買取業者だけです。
売主であるお客さんは何も知らずに500万円安く販売したということになります。

酷いことをする!と思う方も多いと思いますが
基本的に売却の依頼が多いのは大手仲介会社です。
ということはこのようなことをしているのは大手仲介会社が多いということです。

それ以外にもあげれそうですが長くなってしまうので内容を知りたい方はご連絡ください。

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